Üdv nyájas olvasóknak, ismét jövök egy írással. Újabb lépés a megjelölt cél felé, hogy magam mögött tudhassam a „piszkos anyagiakkal” kapcsolatban kínzó benyomásaimat (ne merüljenek feledésbe) és egyszer majd koncentrálhassak a lényegre – ami végül is egy kertes ház lett vidéken! Az előzményekben már említettem, hogy nem csupasz üleppel álltam a vásárlásnak, viszont sok volt a megválaszolandó kérdés. Egy keretösszeg (19mFt vagy környéke) meg lett ugyan célozva (és az lett megvéve, ami abba belefért), de a mozgósítható készpénzem minimális volt. Ez a mai világban baj, de nem áthághatatlan korlát, úgyhogy kezdetben a finanszírozhatóság kérdése nyitva volt és a mikéntje is megoldásra várt …

Évek óta éreztem, hogy valami nem kerek, tenni kéne valamit, de igazából nem mozdultam rá a kérdésre. Így egy nyamvadt lakástakarékom sem volt elindítva erre az esetre! Készpénzem pedig a megcélzott keretösszeg 20%-át sem érte el (ez a % az önrész legelterjedtebb mértéke), persze kicsit nyafogva össze bírtam volna kalapozni... 
Ilyen sztereotípiák keringtek a fejemben… „fel is kötheti magát, aki banknak tartozik!”, „hitelt nem szabad felvenni, inkább böjtöljétek ki fiam!”, „vagyonom nem volt, hitelem nincsen, ragyogó kedvem van” (ezen utóbbi pl. Szécsén Mihály dalszöveg részlete a Szalonspiccből). Amellett, hogy van valóságalapjuk, ezek a sztereotípiák a jelen helyzetben ordas marhaságok! Az okok között racionális dolgok is vannak. Anyámék közvetlen nevelési hatása az egyik. A rendszerváltást követő emlékezetes kamatemelés mint élmény. Az ex munkahelyi tapasztalataim. Majd pedig a mostanában lezajlott devizahiteles kínlódás…

Finanszírozhatóság kérdései...
Minden ami most fog következni, ide tartozik. Előre számolni mindenki tud! Melegen ajánlom a bankmonitor kalkulációs oldalát, ami majdnem fillérre pontosan képes hozni a rideg számok világát, táblázatos közérthető formában (a cikk írásának pillanatában elvégeztem egy kalkulációt, ami valóban ezer Ft pontos). Mindig a legvadabb forgatókönyvön kezdek el gondolkodni. Úgy futottam ennek neki, hogy mivel jelenleg forinthitel dívik, így "csak" a kamatkockázat rémével ijesztgetem magam (a démonikus árfolyamkockázat nincs). Ha már eladósodom, akkor úgy illik, hogy nagyon adósodjam el! Nem? Ekkor még 20%-os önrésszel végeztem a kalkulációt, adjon a bank vagon pénzt! Az nem igaz, hogy a két tehermentes belvárosi lakásom bérbeadása nem fedezi majd a törlesztőrészletemet! Hát pedig az a helyzet, hogy beláttam, penge élen táncolni 240 hónapig nem lenne vicces! Ingatag a konstrukció, de fussunk gyorsan végig a lehetőségeken ...

- A "semmit" elv ...
Eredetileg úgy gondoltam, hogy mi most gyarapodni fogunk, de erőből! Én aztán nem adok el semmit! Az első kalkulációkat 2017 nyarán végeztem a finanszírozhatóságra. Havi 110-120 ezres törlesztők jöttek sorra csak a hitelre, 5 év fix kamattal 240 hónapra (ez még belefér a remélt bérleti díj bevételbe). Viszont nem mennék végig a 20 éves futamidőn, mert hát ki tudja mi lesz. Kell mellé három államilag megtámogatott lakástakarék, amivel viszont már vertem volna a havi 180 ezres kiadást! ... Ha bármelyik eleme borul a konstrukciónak (gyenge láncszemek a bérlők, mínuszt csinálnak, nem veszem időben észre, nem tudom őket kitenni, rongálnak stb. illetve ezzel állandósulna a havi fix bevételi kényszerem - népszerűbb néven a havi fizetésem meglététől való függésem erősödik) akkor rekord idő alatt megyek csődbe. Na jó, csődbe nem fogok menni, nem vagyok teljesen stupid, helyzetembe belefér az ingataggá vált konstrukció konszolidálása. De egy ilyen szituáció multiplikált kellemetlenséggel, kapkodással, idegeskedéssel járna ...
Jegyezzük fel, hogy ha a kalkulációt most 2018 év elején kell végzem, akkor már majdnem a vállalható kategóriába esne az eredmény! Most 92-95 ezer körüli havi részletek mutatkoznak az első 5 éves kamatperiódusra, ami elgondolkodtatóan olcsó (de most már mindegy Béjlaaa)...
A legfőbb ok, ami miatt megdőlt a "semmit" elv (az asszony heveny gyomoridegén és a rendszeres veszekedéseinken túl) az, hogy kifeszített költségvetéssel nem maradt volna pénzünk a felújításra! Márpedig a sült galamb nem repked plusz milliókkal a csőrében felém (haha lottózom! na ez a poén helye volt). Erre kár várni, a pénzért (sajnos/szerencsére) dolgozni kell ...  

- A "mindent" elv ...
Az is egy lehetőség, hogy mindenemet eladom és a keletkezett bevételből vásárolok magunknak egy olyan házat, ami megszólal! Ez a jelenlegi Magyarországon egy közép réteg alsó szélén táncolónak nem tűnik járható útnak! Mondhatnék csúnyákat is ... Nem fogok azért görcsösen remegve melózni egész hátralévő életemben, hogy fenntartsam magam! Valamilyen menekülő út, vésztartalék kell, hogy maradjon! Az előző konstrukcióban említett bevételi kényszer erősödéstől és bevétel utáni remegéstől szörnyen megfájdult a pöcörőm! Meg attól is fáj a bájdorongom, hogy a következő húsz év távlatában nem látom biztosítva az alábbi, de számomra életbevágóan fontos dolgokat: 
- Még egyszer össze tudjak szedni (vagy bárki a családból) egy lakás árát pl. egy lepattanó családtag részére ...
- Horror közterhet fizetek be évente, ebből majd lenne értékelhető és kielégítő nyugdíjam, amit ne kellene kipótolni ...
A másik fele, hogy vannak vagyonelemeim, amiket hirtelen eladni - mert gyorsan kell a pénz - csak jóval ár alatt tudnék. Felelőtlenség és butaság herdálni, hát kivárok! 

- A "nézzünk mást" elv ...
Teljesen véletlenül összefutottam a lakástakarékkal vegyes hitelezésbe! Közismert (kellene legyen), hogy az ember befizet havi 20 ezret (évi 240 ezer) és az állam hozzátesz évi 72 ezret, az évi 312 + egy minimális kamat.  Konkrétan a legnagyobb (régen rókás most téglás) lakástakarékba... A PR szöveg nagyot ül, majdnem bedőltem! A PR szöveg a bankmonitoron is nagyon jó! Csak megkötöm ezt a szerződést és már kapom is az állami támogatást meg a 10,5 éves lejáratú szerződésenkénti felvehető maximum 8 millió forintot! Ugye milyen egyszerű? Az kétszer (ketten vagyunk a párommal) felvéve pontosan a 16 misi, annyi ami kell! Csak éppenséggel azt kell kiszámolni, hogy ez a futamidő végére mennyibe kerülne nekünk, ha a hitelt most kérjük tőlük?! Konstrukció függő, 128 hó, 235 stb. Nos a legrosszabb konstrukcióval felvető banki hitelhez képest és 235 hónapra vetítve mondjuk 5-6 millióval több a végösszeg! Ez baj, húszért vennék egy házat, ami valójában és a legvégén mondjuk 26 lesz! Na ne! Ahhoz, hogy ez rentábilisan működjön, legalább négy szerződést kell kötnöm (2x235 hó meg 2x128 hó), lehetőleg még 10,5 évig életképes hozzátartozók nevére is, akik lemondanak az állami támogatásról a javunkra. És a rövidebben lejárókat mindig beleforgatni a meglévő hitellel vegyes lakástakarékba, majd újra kötni a rövideket és újra. Így lehet ezt olcsósítani... Viszont ezt nagy valószínűséggel végig kell fizetni, végig mind a 235 hónapot, mert kiszállni belőle nehéz! A bankhitelt viszonylag olcsó és egyszerű végtörleszteni. Na ettől aztán végképp elkezdett fájni az előzőekben emlegetett és számomra oly nagyon becses szervem! Ha a hitel része nem is, de a megtakarítás része viszont mindenképpen extrán hasznos! Odáig jutottam, hogy kötöttünk két 76 hónaposat, ami majdan belecsúszik az utána keletkezett banki hitelbe. Már most látom, hogy ezt némileg eldurrantottuk, a lehető legrövidebb az 52 hónaposat kellett volna ebből kötni (nem baj, feláll a végleges elképzelésem, akkor még köthető)...
Ja, érdemes tudni, hogy elég egy teljes értékűt kötni (egyszeri belépési díj 50-70 ezer) és azt 3000 Ft felárral tovább lehet osztani. Ezt sem tudtuk, szóval helyből buktunk 50-et a dupla önálló szerződés megkötésén.  

- Az "arany középút" elv ... 
Sokadik nekifutásra végül is abban egyeztem meg magammal (ugyan ebben semmi kalandos nincs, az asszony rikácsolásán kívül), hogy még is a biztonság! Vagyis az önrész zömét az egyik ingatlanom eladásából befolyó vételár egy része fogja képezni. Így az eredetileg 80%-osra tervezett hitelezési arányt leszorítottuk 50% alá ... Ebben is volt azért rizikófaktor, mert az eladó ragaszkodott a foglalóhoz (szerinte a vételár előleg komolytalan - szerintem meg a büdös talpú pillangó repüljön a szájára!) így ha nem tudtam volna időre eladni a kérdéses ingatlant, akkor buktam volna a megjelölt keretösszeg 10%-át + az ügyvédi költséget is ... Ez szerencsére nem állt elő, így mi most maximálisan vígan vagyunk. A törlesztő alacsony, a hitel kamat 5 év fix periódusra közepesnek mondható 3,9%, van hozzá két lakástakarék amivel a visszafizetendő összeg már szépen konszolidálható, kapcsolt biztosítással és ami fő, maradt a felújításra egy kis aprópénz (ami majd meglátjuk mire elég, de ez egy másik történet).

Fixírozva de erősen...
A szűrőn végül is két pénzintézet maradt fent! Teljesen szubjektív, számomra a legfontosabb kritérium a futamidő végén visszafizetendő összeg nagysága volt (nem érdekel sem a THM, sem a törlesztő részlet, mivel ezek között alig veszel észre összegszerű különbséget), ezt szintén a bankmonitoron kerestem ki. A végleges döntés úgy alakult ki, hogy az ingatlanközvetítő (azon keresztül került elő a ház) hitelügyintézőjével számoltattam a kondíciókat. Illetőleg bementem a "saját" bankomba és ott is kértem egy előzetes kalkulációt. Tehát így nagyjából:
- A legolcsóbbnak a B-s bank mutatkozik (de ott kiderült egy kis csavar, burkolt megtakarítási kényszer jár a hitelhez),
- közepes volt a K-s bank, amit végül is választottam,
- és piszok drága az O-s bank (de ott meg előny, hogy 70 ezer havi jövedelemre és bármilyen ingatlanra adnának csak vigyék).
Hangsúlyozom, a teljesen szubjektív nézőpontjaim vannak, ezek alapján én az alábbiakra figyeltem oda. Lehessen kérni előzetes értékbecslést (K banknál ez ingyenes volt) és előzetes hitelbírálatot, hogy tudjam mire számítsak. Nem óhajtottam bukni a foglalót! Én változó kamatozású hitelt vettem volna fel, mert az most éppen szemérmetlenül olcsó (ám a kamatkockázat jelentős), de az asszony biztonságérzetét a legalább 5 évre fixált kamat hozta. Erre is húzta a száját, de szerencsére a hosszabb időre fixált hitel drágább, így végül e mellett döntöttünk. A CSOK 10+10-et csak annak javaslom felvenni, aki már rendelkezik megfelelő számú élő csokkal! Ezt a vackot egy vélt töffentés sikerére felvenni elképesztő felelőtlenség! Nem emlékszem pontosan a törvény szövegére (és kedvem sincs megnézni), de valami olyasmi rémlik, hogy ha hét éven belül nem sikerül realizálni a kellő áldást, akkor kamatostul rátolják a delikvensre még a hadiadót is! Tessék megérteni, hogy amióta nincs  a klasszikus szocpól, azóta ingyen pénz sincs! Amit még messzire elkerültem, az az állami kamattámogatásos hitel. A pénzintézet helyben elvégzett kalkulációja (saját bevallásuk szerint) az állami kamattámogatás (CSOK nélküli) havi 3000Ft-al került volna többe nekem, mint a piaci alapú! Számosítva emiatt 720 ezer forinttal többet kellett volna a teljes futamidő alatt visszafizetnem. Gyakorlatilag a semmiért és jelentős többletadminisztrációs teherrel!

Rövid konklúzió ...
Elsőre furcsa, hogy a most sokat szajkózott fogyasztóbarát és állami kamattámogatásos helyett a piaci hitel választja az ember, de az volt a legolcsóbb és a legkevésbé macerás. Valamint meg vagyok magunkkal elégedve, mindent minimális idő alatt zavartunk le. Szeptember 7-én kötöttük meg az adásvételi szerződést, az előzetes értékbecslés és a beadott hitelkérelem előzetes hitelbírálata ismeretében a bankban már csak a "jó napot kívánok itt tessenek aláírni" volt hátra, amit abban a pillanatban meg is tettünk, amikor az ingatlan értékesítésből befolyt az önrész. Tokkal vonóval (az ingatlanom 3 nap alatti sikeres eladásáról később írok) vételár részlettel és banki hitelkiutalással együtt november első napjaira el is készültünk... A törlesztő tényleg annyi, mint ami előre tudható volt, szóval ebbe így már érdemes belevágni, a kiszámíthatósága okán.