Lokális lakás-piacozás második rész

2017. október 30. - Сергей

Üdv ismét a nyájas olvasónak, az ingatlan piacos cikket terjedelmi okokból bontottam több részre.
Íme a folytatás...

Az ingatlan keresés aktívabb szakasza:

Az előző kör nem jött össze! Viszont az idő sürget, a megőrülés meg környékez! Év eleji terv szerint 2017 év végéig mindenképpen akartam megoldást, lehetőleg véglegeset! Irány a hirdetési oldalak lázas kattintgatása és telefonálgatás ezerrel!
Először a cikk elején meghatározott 19MFt-os alatti ingatlanokat kezdtük nézegetni a városban. Sajátos, hogy a privát hirdetések száma elenyésző! Az internet korában? Nem értem az embereket (de erről később lesz szó)! Így hamar összefutottunk pár ingatlanos céggel, akik - leszámítva pár üdítő kivételt - apatikusnak mutatkoztak a vételi szándékainkkal kapcsolatban. Illetve célzottan azokat az utcákat jártuk be, ami szóba jöhetnek lakás, házrész, ház vételi szempontból! A használt ingatlan kínálat egyszerűen katasztrofális! Az eladók teljesen el vannak szállva az ingatlanuk valós értékével kapcsolatban. Mondjuk ez igazi előny, mert ha bármelyikük is rugalmasnak mutatkozik, akkor nem töltünk egy kellemes fél évet a keresgéléssel, nem szerzünk ennyi tapasztalatot a témában és bele ugrunk valami vacakba...

Mik a szempontok? Idővel a naiv rózsaszín felhő elmúlt a szemről és maradt a nyers valóság... Vannak fontos szempontos és van a "csodás estifény" ami nem számít! Életbevágóan fontos az épület szerkezeti épsége, a tégla építés (nem vegyes falazatú, nem vályog), a jó elhelyezkedés, mert azon változtatni nem lehet, és a valamilyen "extra"! Extra alatt a nagyobb értéknövelő beruházásokat kell érteni! Elvonatkoztatva az emberek totális kutliságából fakadó marhasági igényétől (ami amúgy nagy előny lett számomra, pont az eladásnál), nekem a festés, a puncirózsaszín csempe felragasztása, meg a rendezett kert nem értéknövelő beruházás!!! Totál felesleges az új redőny, a festés, a puncicsempe, a kínai biztonsági ajtó és még sorolhatnám ezeket a gagyikat, mert ezek 2Ft-os szarok!
Értéknövelő beruházás alatt kizárólagosan a milliós tételek jönnek szóba, a tető csere, a lábazati, homlokzati, födémszigetelés, a nyílászárók és a gépészeti felújítás! Facsart szemlélet az, amikor valakinek a járólaptól már bespriccel, de arra már nincs esze, hogy mi van ha a tető meg lukas ...

Nagyon fontos még a telek állapota, kizáró okok között szerepel a sittel kitömött emésztő, a higanyszennyezett, ipari szennyezett talaj, a légszennyezés, a zajterhelés és a nehéz megközelíthetőség!
Röhögj, ez a szép magyar valóságunk!
Tavasztól nyár végéig úgy félszáz ingatlant néztünk meg, esténként és hétvégente. Az ingatlan piacon az látszik (a buborék jellegbe majd később bele megyek), hogy ami jó (műszaki állapot és ár érték arány), azt elviszik készpénzzel 3 nap alatt! Amit tartósan hirdetni kell, az pedig nem véletlenül történik úgy! Amivel mezei vevőként találkozol, az már a pénzes és díler réteg által lefölözött, kimazsolázott ócskaság ...
Lényeg ami lényeg! Az első ingatlanközvetítős belső udvaros házrész megnézésekor dobtam az első komolyabb hátast! Döbbenetes, hogy milyen körülmények között élnek emberek ... és ez nem feltétlen a csóróság miatt van így. Még csak nem is volt olcsó az a potom 17,5 milla ... Nem baj, ezt is megtanultam egy életre, hogy mit kell egy használt ingatlanon megnézni! Tető állapota, repedések ott, ahol a terhelés fellép a szerkezeten, vizesedés, dohosodás, födémek állapota és fajtája, vízszigetelés, csövek, villanyvezetékek állapotának látható nyomai, szomszédok, vasútvonalhoz, úthoz való viszony (megáll az elővárosi, gyorsított vonat, mennyire lehet autózni) stb.

A megjelölt lélektani határon semmi olyat nem találtunk, ami a folyamatosan frissülő szempontjaink alapján végül ár érték arányban megfelelő lett volna! Ahhoz képest amiket láttunk, mi jelenleg egy palotában lakunk! Nem fogok egy vizes, dohos, sötét putriba beköltözni és a gatyámat ráfizetni, hogy jó is legyen, meg fűtve is legyen! Mint említettem volt 2-3 ingatlan ami már majdnem jó volt! Két utcával arrébb egy házikó 22,2MFt-ért... Az nagyon piszkálta a csőröm (lásd kezdőkép), de sokadik nézésre azért már kiszúrtam a közös tető hátrányát (a szomszéd teteje lóg és ha az megindul, akkor viszi az egészet) a tetőre feldobott linóleumot (foltozás), a vizes falat, meg az eladó pökhendi stílusát...
Tényleg nem is tudom mit gondolt a bácsi? Aki elő ránt csikkzsebből 21málét készpénzben (addig mentünk le a beszélgetésben), az NEM ezt fogja megvenni! Én 20-ért vittem volna, akkor az volt a lélektani határ, 10%-os engedménnyel az irányhoz képest, nem felelt meg neki ...

Még erről pár gondolat az épületekről (mérnöki igény nélkül):
- 1930 előtt épült házakkal nem foglalkoztam (pl. a nagyim lakott olyanban, vagy 10 éve összedőlt) ...
- 1930-as évektől jött divatba a bitumenes szigetelőlemez (akkoriban szó szerint kátránypapír), az akkor épült házak alapozásának vízszigetelése elégtelen. A falak általában vizesek, dohosak, salétromosak. Na persze lennének erre trükkök, hogy hogyan lehet utólag víz ellen szigetelni (saválló lemezek beütése, injektálás), de köszönöm szépen nem! A falazatuk jó esetben kisméretű égetett tégla, rossza esetben vályog (vályogtégla vagy döngölt vályog), illetve vegyes falazatúak. A födém kivétel nélkül stukatúrfödém (gerenda azon deszka, nád tapasztással). Jó lenne ez, és meg is van a romantikája, mondjuk vidéki nyaralónak szépen meg lehetne csinálni, ez akkor lehet érdekes, ha az árelőny rásegít (lásd 23Km-re lévő zsákfaluban a parasztház árak 4MFt alatt) ...
- Az 1970-es éveket követően épült házak általában kisméretű, jobb esetben B30-as téglából épültek, vasbeton födémmel. Az alap vízszigetelési hibáira itt is nagyon oda kell figyelni! Tíz ilyen ingatlanból hatnál biztosan találkoztam vizesedéssel! Ennek oka, hogy a papír hordozó (kátránypapír) az épület mozgásakor eltörik, ezt duplán kellett volna alkalmazni.
- 1980-tól nagy divat volt kalákában építkezni, minden anyagot bele nyomtak, kinél mit sikerült lopni hozzá. A kaláka jelleg miatt magas minőséggel sajnos nem lehet számolni, tisztelet a kivételnek! Ezeknek az épületeknek a hőszigetelése és gépészeti része szintén elavult mai szemmel.
- Az 1990-es évektől épült épületek sok szempontból már jobb technológiát képviselnek, mint az előző generációk, de itt komoly árbeli különbséget lehet tapasztalni és sokszor még mindig nem érik el a kívánt minőséget.

Az egyik kalákában épült háznál ért olyan meglepetés, hogy a földszint, garázsos plusz egy emeletes épületben nem találkoztam egyetlen egyenes födémmel sem (vasbeton, illetve e gerenda). Hatalmas holt terek voltak lépcsőháznak csúfolva és "ahogy sikerül" módszerrel jött fel a központi fűtéscső a pincéből! Gondoltam kinézek az erkélyre, kilépéskor a szintkülönbség miatt majdnem kiestem...
Ha a megjelöl lélektani határ főlé kerültünk árban, akkor sikerült egészen az 1980-as évek környékén épült kalákában összetaknyolt épületekig eljutni. 1990-től épített ingatlannal nem is találkoztam, a 25MFt-ig szűrt ingatlanok között nem is volt találat. Ez nagyon sok pénz egy ócskán összetaknyolt, rossz beosztású, rossz energetikai besorolású házért! Ha a gépészeti felújításokra, az utólagos hőszigetelésre gondolunk és arra, hogy az ember óhatatlanul átalakítja azt amit vesz? Akkor már verjük a 30MFt-ot ...